İş yeri kiralamalarında kiracının ve mülk sahibinin yerine getirmesi gereken bazı vergi yükümlülükleri bulunur. Bu yükümlülüklerin başında, kiracının devlete ödemek üzere kesinti yaptığı kira stopajı gelir. Stopaj, belirli gelir türlerinden doğrudan kesilen ve vergi dairesine ödenen bir vergi türüdür. İşyerleri için yapılan kira ödemelerinde bu kesinti, kiracının sorumluluğundadır ve her ay düzenli şekilde beyan edilerek ödenmelidir.
Peki stopaj sistemi tam olarak nasıl işler? Kira stopajı oranı nedir, hangi durumlarda uygulanır ve kesinti hesabı nasıl yapılır? Aşağıdaki bölümlerde kira stopajının kapsamını, hesaplama yöntemini ve dikkat edilmesi gereken tüm önemli noktaları adım adım bulabilirsiniz.
Kira Stopajı Nedir?
Stopaj kelimesi, ön kesinti anlamına gelmektedir. Kira stopajı ise ticari gayrimenkullere uygulanan bir vergilendirme sistemidir. Kira stopajı, kiraya verilen bir işyerinin brüt kira bedelinden yapılan kesintidir. Diğer yandan kira stopajı, kira gelirinin gayrimenkul sahibine ulaşmadan evvel vergisinin ödenmesi işlemine denir. Bu işlem ile vergi ödemeleri, düzenli ve kolay bir şekilde gerçekleştirilebilir. Kiracı, kira stopajını ödemekle mükelleftir.
Kira stopajı, Gelir Vergisi Kanunun 94. Maddesi kapsamında kiraya verilen mallar üzerinden kesilen vergidir. Böylece tüzel veya gerçek kişilere ait mülklerin işyeri amaçlı kiraya verilmesi halinde, brüt kira bedeli üzerinden kesintiye tabi tutularak kiracı tarafından vergi dairesine ödenen vergiyi temsil eder. 2025 yılı itibarıyla işyeri kira stopaj oranı brüt kira tutarı üzerinden %20 olarak uygulanmakta, kiracı bu tutarı her ay devlete beyan edip ödedikten sonra kalan net tutarı mal sahibine aktarmaktadır.
Kira Stopajı Nasıl Hesaplanır?
Kira stopajı hesaplaması, kira sözleşmesi içerisinde yer alan brüt kira bedeli üzerinden hesaplanarak gerçekleşir. İşyeri kiralayan tüm kiracılar, kira stopaj vergisini ödemek zorundadır. Mülk sahibinin kira stopaj vergisi için sorumluluğu bulunmamaktadır. Kira bedelinin %20’si kira stopajı olarak ödenmektedir. Eğer net olarak kira sözleşmesi içerisinde kira stopajı belirtilmediyse aşağıdaki şekilde hesaplama işlemi yapılır:
Net kira oranı 1,25 ile çarpılarak ya da 0,80’e bölünmek suretiyle brüt kira bedeli hesaplaması yapılır. Daha sonra ortaya çıkan brüt kira bedeli üzerinden, %20'si hesaplanmak suretiyle kira stopajının ne kadar olduğu anlaşılır.
Örnek üzerinden anlatacak olursak;
Brüt kita bedeli aylık olarak 6.000 TL olan bir işyeri için,
6000 x %20 = 1200
6 Bin TL'nin %20'si 1200 olarak hesaplandığına göre, net kira tutarı 4800 TL'dir.
Netten brüte hesaplamada ise örneğin mal sahibine ödenecek net kira 8.000 TL ise; 8.000 / 0,80 = 10.000 TL brüt kira bulunur, 10.000 x %20 = 2.000 TL stopaj kesilir, 8.000 TL mal sahibine ödenir. Bu mantık 2025 yılı için geçerli güncel oran üzerinden tüm işyeri kiralarında aynı şekilde uygulanır.
Kira Stopajı Ne Zaman Ödenir?
Kira stopajı ödemeleri, her yılın Mart ayında beyan edilir. Ödemeler, iki eşit taksit halinde her yılın mart ve temmuz aylarında gerçekleştirilir. Kira stopajı ödemeleri, 1 yıl içerisinde Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksit üzerinden ödenmektedir. Bu sebepten dolayı kira stopajının Mart ayında beyan edilmesi gerekir. İki eşit taksit üzerinden ele alınmaktadır ve ardından Mart ile Temmuz aylarında ödemesi gerçekleştirilir.
Buna ek olarak, işyeri kira stopajı uygulamada kiracı tarafından Muhtasar ve Prim Hizmet Beyannamesi ile beyan edilir. Kira ödemesinin ait olduğu dönemi izleyen ayda (veya üç aylık dönemde) elektronik ortamda muhtasar beyanname verilir ve stopaj tutarı en geç izleyen ayın 26. günü gece 23.59’a kadar ödenir. İşçi çalıştıran mükellefler için muhtasar ve prim hizmet beyannamesi aylık, işçi çalıştırmayanlar için çoğu durumda üç aylık dönemler hâlinde verilebilmektedir. Böylece stopaj, yıl boyunca kira ödemeleriyle paralel şekilde periyodik olarak beyan ve tahsil edilmiş olur.
Kira Stopaj Oranı Nedir?
Kira stopaj oranı, zaman zaman değişmekle birlikte, en son kira stopaj oranı %20 olarak belirlenmiştir. Brüt kira bedelinin %20'si olarak hesaplanmaktadır. Kiralanan işyeri veya mülkün brüt kira bedeli belirtilmediyse, net kira oranı 1.23 ile çarpılırarak brüt kira bedeli hesaplanabilmektedir. Aynı işlemi, net kira bedelini 0.80'e bölerek de bulabilmekteyiz. Bir örnekle ele alırsak;
10000 TL brüt kira bedeli olan bir iş yerinin %20'si, yani 2000 TL stopaj (önkesinti) bedeli olarak ödenecektir. Geriye kalan 8.000 TL ise mülk sahibine kira bedeli olarak ödenecektir.
2025 yılı itibarıyla Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca işyeri kira stopaj oranı hâlâ %20’dir ve bu oran son yıllarda değiştirilmemiştir. Konut kiralarında stopaj uygulanmadığını, stopajın yalnızca işyeri olarak kiralanan taşınmazlarda söz konusu olduğunu unutmamak gerekir.
Kimler Kira Stopaj Vergisinden Muaftır?
Ticari gayrimenkullere uygulanmakta olan kira stopajı vergisi, 193 numaralı Gelir Vergisi Kanununun 95. maddesi uyarınca bazı kimselerin kira stopajı vergisi ödeme yükümlülüğü bulunmamaktadır. Kanun uyarınca belirliten kişiler şunlardır;
- Yurtdışından maaş alan kişiler,
- Elçilik ve konsoloslukta görevli olan yabancı kimseler,
- Yıllık beyanname vermeyi gerektirecek ödemeleri gerekleştiren kişiler.
Bu kişiler kira ödemeleri üzerinden stopaj kesintisi yapmakla sorumlu tutulmazlar. Ancak kira geliri elde eden mülk sahipleri, stopaj yapılmasa dahi elde ettikleri kira gelirini kendi gelir vergisi beyannameleriyle beyan etmekle yükümlüdür. İşyeri kiralarında genel kural, vergi mükellefi olan kiracının stopaj sorumlusu olduğudur; mülk sahibinin stopajı beyan ve ödeme yükümlülüğü bulunmamakla birlikte yıllık gelir vergisi beyannamesinde brüt kira gelirini gösterip kesilmiş stopajları vergiden mahsup edebilir.
Kira Stopajı Ödenmemesi Durumunda Hangi Cezai İşlemler Uygulanır?
Ticari faaliyetler yürütmek amacıyla bir taşınmaz kiralayan herkes, kira stopajı vergisini vermekle yükümlüdür. Kira stopajının ödenmesiyle hiçbir şekilde yükümlü olmayan taşınmaz sahibi ise, ilgili kira stopaj tutarının ödenmemesi durumunda kiracının tahliyesini isteyebilir. Kira stopajı ödenmediği taktirde ilgili tutarın faizi her ay kira stopaj tutarına yansımaya devam etmektedir.
Uzun süre gerçekleştirilmeyen ödemeler durumunda, kiracı için haciz işlemleri başlatılabilmektedir. Aylık olarak düzenlenen ve vergi dairelerine iletilen beyanameler yoluyla kira stopajı düzenli olarak ödenirse, kiracı uzun vadede sorun yaşamayacaktır.
Stopajın zamanında beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hâlinde vergi dairesi kiracıya vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulayabilir. Muhtasar ve prim hizmet beyannamesinin süresinde verilmemesi durumunda da Vergi Usul Kanunu ve ilgili SGK mevzuatı uyarınca idari para cezaları söz konusu olabilir. Bu nedenle, kira stopajına ilişkin beyannamelerin elektronik ortamda zamanında verilmesi ve tahakkuk eden vergilerin süresinde ödenmesi 2025 yılı itibarıyla da büyük önem taşımaktadır.
